Политическая ситуация в стране и мире меняется день ото дня. Как реагирует на это рынок недвижимости в Железногорске? Каковы перспективы у тех, кто хочет продать или купить жилье?
Спрос всегда есть
Сегодня стоимость квадратного метра в новостройках города, по словам руководителя ООО «Главстрой» Эдуарда Салова, от 65 до 75 тыс. руб. в зависимости от отделки. Это примерно на 10 тыс. руб. дороже, чем год назад. Как говорит застройщик, повышение в рамках инфляции. Однако с начала 2022 года рынок первичного жилья лихорадило два раза – когда после беспрецедентных санкций в отношении России в марте произошел резкий скачок цен на строительные материалы, особенно металл. Теперь, после объявления частичной мобилизации, некоторые снова отложили покупку квартир.
Тем не менее Эдуард Салов уверен, что спрос никуда не делся. Другое дело, что «просели» возможности покупателей, ведь большинство берет жилье в ипотеку, и сейчас не самое лучшее время для займов.
— Но человек так устроен, что сначала чего-то пугается, а потом все возвращается на круги своя. Строительство – это не та отрасль, которая может встать. Новостройку можно оформить в ипотеку по сниженной процентной ставке. Например, семьям с детьми, на весь период. Это всегда востребовано, — уверен застройщик.Руководитель Главстроя говорит, что сегодня строительная отрасль не испытывает недостатка в материалах и оборудовании. Цемент и песок, отделочные материалы, электрика – все отечественное, а если требуются закупки из-за рубежа, то все решаемо с помощью параллельного импорта.
— После всплеска в конце февраля-начале марта цены на прошлогодний уровень, конечно, не вернулись, но подорожание стройматериалов в итоге составило в среднем 20%. Главное, что экономического кризиса и спада я не вижу, рубль стабильный, значит, стабильно будет и в сфере строительства, — считает Эдуард Салов.
Рынок жилья перенасыщен
А что происходит на рынке вторичного жилья? До 2022 года пандемия коронавируса во многом определяла состояние дел с недвижимостью. Спрос на жилье рос – в кризисные времена люди стараются вложиться в квадратные метры. А вот предложение было ограниченным, потому что по разным причинам в пандемию люди не спешили расставаться с собственностью. К весне этого года рост цены на жилье достиг своего потолка, летом рынок стабилизировался, а к августу покупательский спрос начал снижаться. Об этом рассказала директор городского центра недвижимости «Партнер» Алеся Афонасьева:
— Если двушка 66 квадратов в новом кирпичном доме в центре города с поквартирным отоплением раньше стоила 3-3,5 млн рублей, то сейчас она стоит 4,5 млн. А если в ней еще нужно сделать ремонт минимум за 1,2 млн? Покупатель вложит столько денег, но потом по такой стоимости ее никогда не продаст. Цены дошли до определенного пика, мы прогнозировали их снижение, что и случилось. Сейчас по большому счету становится больше тех, кто хочет продать, а спрос упал.Алеся Афонасьева считает, что рынок жилья сегодня в Железногорске перенасыщен. Предложение изменилось не только количественно, но и качественно. По сравнению с тем, что было еще 10 лет назад, горожанам предоставлен большой выбор: квартиры с улучшенной планировкой в новых микрорайонах, с поквартирным отоплением. В то же время покупательская способность железногорцев остается невысокой. Среднестатистической семье приходится учитывать неотложные и все возрастающие траты: расходы на детей, коммунальные платежи и др.
Все эти обстоятельства привели к тому, что квартиры в Железногорске дешевеют.
Ипотека выручает
То, что спрос на жилье снижен практически в два раза по сравнению с предложением, отмечают и в агентстве недвижимости «Реал Эстейт». Так, на известном сайте объявлений в Железногорске выставлено порядка 620 квартир, а желающих купить жилье гораздо меньше. Однако менеджер по продажам агентства Дарья Соболева замечает, что политическая обстановка все-таки повлияла на железногорцев:
— В нашем городе много банков, которые выдают ипотечные кредиты, но после 24 февраля и повышения ставки Центробанком до 20% в то время остались два. Один из них дал клиентам ровно месяц, чтобы сохранить ставки 8-9%. Другой банк дал пять дней, и сделки не совершились. Март был еще активный месяц, люди старались успеть. Мы предсказывали, что в апреле начнется стагнация и рынок будет стоять. Так оно и получилось. Квартиры покупали только те, у кого была острая необходимость. Сделок было очень мало. В основном альтернативные, когда можно продать что-то и купить взамен. Кто-то использовал материнский капитал. Летом наблюдался подъем, люди привыкли, определились. Ключевая ставка стала снижаться стремительно, минимальная дошла до 9,9%. Август-сентябрь было все в принципе неплохо. После 21 сентября пошли отказы от сделок, в лучшем случае перенос. Хотя банки по-прежнему выдают кредиты, даже лицам призывного возраста.Дарья Соболева подчеркивает, что на решение взять ипотеку все-таки влияет не ставка как таковая, а сколько человек может заплатить ежемесячно. А это уже зависит о платежеспособности и экономической стабильности семьи.
Что, почем и где
По данным «Реал Эстейт», цены на жилье в Железногорске пересматриваются практически каждый день в сторону небольшого, но снижения. Особенно дешевеют квартиры в старой части города, в начале ул. Ленина. Цены зависят от площади, состояния квартиры, престижности района. Если взять однокомнатные квартиры площадью 30 кв.м., то в старой части города она будет стоить от 900 тыс. до 1,3 млн руб. Такая же, но в пятиэтажке центра города (9, 10, 11 микрорайоны) – уже от 1,2 до 1,5 млн. В новых микрорайонах, в домах постройки после 2000 года, площадь однушки уже 40-45 кв.м., ее стоимость достигает 2,5 млн руб.
Двухкомнатные квартиры (площадь 44 кв.м.) в старом городе – это в основном с газовыми колонками или в начале ул. Мира – реально купить по цене от 1,3 до 1,6 млн руб. Пятиэтажки в центре стоят от 1,8 млн без ремонта до 2,2 млн с ремонтом. Девятиэтажки – от 1,9 до 2,6 млн. В новых домах (12, 13, 14 микрорайоны), где площадь двушки, как правило, от 60 кв.м., цены от 3 до 4 млн руб. Недавно сданные дома от застройщика – от 5 млн и выше.
По трехкомнатным квартирам разбег цены в хрущевках (площадь 58 кв.м.) от 1,5 до 2,4 млн руб. В пятиэтажках в 7, 9, 12, 14 микрорайонах, где площадь уже 60 квадратов, разбег цен от 1,9 до 2,8 млн руб., в девятиэтажках – от 2,7 до 3,5. В новых домах постройки после 2008 года – где самые маленькие трешки имеют площадь от 72 квадратов – они стоят 4-5 млн и выше. Также на цены влияет бытовая техника, кухонные гарнитуры, встроенные шкафы, которые часто оставляют в трехкомнатных квартирах.
— В дорогом сегменте рынка нашего города – первичное жилье, а также квартиры в новых кирпичных домах, с индивидуальным отоплением. Востребован 13 микрорайон, где крышные котельные, рейтинг ему подняли и новые детский сад, и школа. Недостатки – близко расположены дома, окна в окна, мало парковок, нет зелени, район густонаселенный. В самом новом 15 микрорайоне два кирпичных дома от ЦММ, там есть индивидуальное отопление. Потом идет микрорайон «Апельсин» от застройщика ЗЖБИ – два кирпичных дома и панельный. Но их сдача задержалась. Там есть интересные варианты, закрытая территория, но местоположение не всем нравится. Цены большие, но спрос небольшой, — анализирует предложение дорогой недвижимости Дарья Соболева.По словам менеджера, тяжело продать квартиры на ул. Мира в старом городе и в районе швейной фабрики на ул. Гагарина. Цены там значительно ниже – из-за недостаточно развитой инфраструктуры, особенно транспортной.
— Люди, у которых не так много средств, скорее купят квартиры на Больничном переулке, ул. XXI Партсъезда. Там более старые дома, но капитально отремонтированные, уютно, много зелени, парк рядом. Семьи, особенно с детьми, это поняли, — рассказывает Дарья Соболева.Также, как обычно, на цену влияет состояние жилья. Железногорцы предпочитают покупать недвижимость по принципу «заходи и живи», чем тратить деньги на ремонт, зачастую сравнимый со стоимостью квартиры.
Хотя сегодня риелторы не оперируют понятиями «стоимость за квадрат» за вторичное жилье, называют его примерную стоимость – 50 тыс. руб. в среднем.
Советуют юристы
Сегодня случаев мошенничества при покупке квартир гораздо меньше, не в последнюю очередь потому, что сделки проводятся под контролем юристов, нотариусов и служб безопасности банков, которые предоставляют ипотечный кредит. Поэтому еще раз напомним о необходимости купли-продажи недвижимости с помощью специалистов.
Юрист проверит документы на квартиру, соответствуют ли они требованиям действующего законодательства. Если есть какие-то неточности в документах, нужно привести их в соответствие, провести независимую оценку, собрать необходимые справки, заключить предварительный договор, оформить задаток и многое другое.
Есть огромное количество «подводных камней», с которыми могут столкнуться участники сделки. Например, сделка совершается по доверенности, в которой нет полномочий на продажу или права на получение денежных средств после продажи квартиры. Доверенность может быть просрочена или отменена доверителем. При продаже недвижимости, приобретенной в браке, требуется согласие супруга, даже если в документе указан один собственник. Есть моменты, которые надо согласовывать с органами опеки и попечительства – если сособственниками являются несовершеннолетние или недееспособные граждане.
Также нужна выписка из ЕГРН, где будут указаны обременения собственника (ипотека, арест имущества службой судебных приставов, запрет на совершение регистрационных действий). Даже такую мелочь, как задолженность по ЖКХ, тоже необходимо проверить.
Юристы напоминают, что поиском и подбором квартиры лучше заниматься после одобрения ипотеки, так как банк может отказать в предоставлении кредита. Также трудности могут возникнуть, если покупатель продает собственное жилье, чтобы получить денежные средства для покупки. Здесь выстраивается цепочка из нескольких сделок, каждая из которых по каким-либо причинам может нарушить предварительную договоренность и разорвать последовательность покупок и продаж.
